1. Определение задачи
До начала расчётов устанавливаются объект оценки, состав прав, дата определения стоимости, цель и предполагаемое использование результата. Например, отчёт для сделки, наследства и судебного спора может требовать различной постановки задачи и разных приложений.
2. Сбор и проверка исходных данных
Проверяются выписки ЕГРН, технические планы, документы о праве, характеристики объекта, фотографии и сведения об ограничениях. Для доходной недвижимости дополнительно могут потребоваться договоры аренды, данные о расходах и заполняемости.
При расхождениях между документами и фактическими сведениями фиксируется, какие данные принимаются в расчёте и на каком основании.
3. Осмотр или дистанционная идентификация
Формат зависит от типа и сложности объекта. Для типовой квартиры иногда достаточно документов и качественных фотографий. Для промышленной площадки, специализированного здания или объекта с существенным износом осмотр обычно имеет большее значение.
4. Исследование рынка
Определяется сегмент, к которому относится объект. Анализируются предложения и, когда доступны, сведения о состоявшихся сделках, арендные ставки, сроки экспозиции, уровень спроса и особенности местоположения.
Сопоставимые объекты не копируются механически: различия по площади, состоянию, правам, инфраструктуре и другим параметрам требуют обоснованных корректировок.
5. Выбор подходов и расчёт
Для недвижимости чаще всего рассматриваются сравнительный, доходный и затратный подходы. Применимость каждого зависит от наличия данных и экономической природы объекта.
- Сравнительный подход сопоставляет объект с рыночными аналогами.
- Доходный подход связывает стоимость с ожидаемым доходом и риском его получения.
- Затратный подход анализирует стоимость воспроизводства или замещения с учётом износа и стоимости земли.
6. Согласование результата
Если использовано несколько подходов, их результаты сопоставляются. Итоговая стоимость должна соответствовать объёму доступных данных, качеству расчётов и характеру объекта, а не быть простой средней величиной.
7. Подготовка и передача отчёта
В отчёте отражаются задание, сведения об объекте, источники, анализ рынка, расчёты, допущения и итоговый вывод. В рамках данного сервиса обычный срок подготовки составляет 5–7 рабочих дней после получения достаточного комплекта документов и согласования условий.
Электронный экземпляр направляется по указанной почте и в выбранный мессенджер.